建ぺい率・容積率の規制

建ぺい率（建蔽率）・容積率の規制について解説します。

建ぺい率の規制

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合のことです。

建ぺい率を式で表すと、次の通りです。

建ぺい率＝建築面積／敷地面積

建築面積とは、建築物の水平投影面積をいいます。多くの場合、1階部分の床面積とほぼ同じです。

建築基準法により、建物の建ぺい率が制限されています。

用途地域ごとに建ぺい率の上限が設けられており、上限を上回る建物をたてることはできません。

用途地域ごとに設けられている建ぺい率の上限のことを、指定建ぺい率といいます。

つまり、指定建ぺい率とは、その敷地に対してどれくらいの広さの建物が建てられるか、そして、どれくらいの広さの空き地を確保しなければならないのかを表わす割合です。

指定建ぺい率が高い場合は、敷地いっぱいに建物を建てることが可能です。逆に、建ぺい率が低い場合は、敷地に空いているスペースを多く設けなければいけません。

例えば、100坪の土地で指定建ぺい率が60%の地域の場合、最大60坪（100坪×60%）の建築面積の建物を建てることができます。逆にいえば、少なくとも40坪（100坪－60坪）の空き地を確保しなければなりません。

住居系の用途地域は指定建ぺい率が低く、商業系の用途地域は指定建ぺい率が高くなっています。

建築基準法が建ぺい率を規制する目的は、敷地内に空地を設けることにあります。敷地内に空地を設けることにより、①防火（延焼防止）と②住環境への配慮（日照・採光・通風の確保）の2つを図っています。

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積（延床面積）の割合のことです。延べ面積（延床面積）とは、各階の床面積を合計したものです。

建ぺい率を式で表すと、次の通りです。

容積率＝延べ面積／敷地面積

建築基準法により、建物の容積率が制限されています。

用途地域ごとに容積率の上限が設けられており、上限を上回る建物をたてることはできません。

用途地域ごとに設けられている容積率の上限のことを、指定容積率といいます。

つまり、その敷地に対してどれくらいの規模（大きさ）の建物が建てられるか、を表わす割合です。

指定容積率が高ければ高いほど、より高い・より広い建物を建築することができます。

例えば、50坪の土地で容積率が200％の地域の場合、最大100坪（50坪×200%）の延べ面積の建物（例えば、1階40坪・2階30坪・3階30坪の建物）を建てることができます。

住居系の用途地域は容積率が低く、商業系の用途地域は容積率が高くなっています。商業系の用途地域には、大きいビルや高いビルが建てやすいということです。

建築基準法が容積率を規制する目的は、延べ面積を抑えることにより、前面道路の混雑を防止することにあります。

建ぺい率と容積率は、ともに敷地に対する建物の規模（大きさ）を規制するために、制限（上限）が設定されています。

建ぺい率・容積率は、用途地域によって制限（上限）が異なることも共通しています。つまり、用途地域によって建築することができる建物の規模（大きさ）が異なってきます。

建ぺい率・容積率は、住居系の用途地域は低く、商業系の用途地域は高く設定されております。商業系の地域の方が、より規模の大きい（広い・高い）建物が建築できることがイメージできます。